股市類(lèi)似的故事卻有不同的策略。
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股市類(lèi)似的故事卻有不同的策略：

  在上證指數成功突破1300點(diǎn)后，近日大盤(pán)出現了一定的震蕩。結合盤(pán)中個(gè)股的表現看，行情的龍頭板塊房地產(chǎn)股和有色金屬板塊出現的調整對投資者心理帶來(lái)一定影響。

  談到房地產(chǎn)板塊，除了人民幣升值的概念外，價(jià)值重估無(wú)疑是房地產(chǎn)板塊持續走強的重要力量。同時(shí)，在新的會(huì )計制度下，價(jià)值重估不僅影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)公司的價(jià)值，也影響到了物業(yè)類(lèi)公司的價(jià)值，也就是財務(wù)上所指的投資性房產(chǎn)。應該說(shuō)，在2006年的行情中，投資性房產(chǎn)的市場(chǎng)表現已經(jīng)較為充分，后市將如何運行？投資者該采取怎樣的策略？

  新準則 新價(jià)值

  我們認為，即將于2007年正式實(shí)施的新會(huì )計準則，對于投資性房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一種新的價(jià)值評估模式，也形成該板塊的長(cháng)期利好。

  新準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。在計量方法上，可采用成本模式或公允價(jià)值模式。同時(shí)規定，計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調整留存收益。采用公允價(jià)值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。

  從規定中不難看出，如果從原有成本模式轉為公允價(jià)值模式的，那么公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調整

  三類(lèi)企業(yè)存在派生機會(huì )

  對于投資性房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，除了中國國貿、金融街、陸家嘴、G寶恒、浦東金橋等出租性物業(yè)比重較高的公司外，百貨業(yè)、醫藥零售等行業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)也將升值，也存在價(jià)值重估帶來(lái)的價(jià)值提升。

  目前房地產(chǎn)行業(yè)分析師大多采用資產(chǎn)重估的方法（比較法和折現現金流法）對房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行估值，從理論上與公允價(jià)值模式相一致?；蛘哒f(shuō)，價(jià)值重估的過(guò)程已經(jīng)考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的現金流的變化。

  不過(guò)，在零售商業(yè)、醫藥零售等行業(yè)，分析師多半沒(méi)有采用此類(lèi)方法估值，也就是說(shuō)，以往的方法一定程度上低估了公司的價(jià)值。因此對其影響相對較大。

  還有一個(gè)問(wèn)題，稅收問(wèn)題對價(jià)值重估的影響有多大？我們認為，稅收問(wèn)題可能導致公允價(jià)值模式降低公司價(jià)值。如果公司采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，這會(huì )增加公司的所得稅，導致投資性房地產(chǎn)現金流下降，從而降低公司價(jià)值。目前對于公允價(jià)值模式的稅收問(wèn)題還沒(méi)有相應規定，如果公允價(jià)值模式使得原有的折舊攤銷(xiāo)的稅收扣除效應消失的話(huà)，對公司股東而言是不利的。

  我們同時(shí)也認為，即使由于稅收因素而使得公允價(jià)值的使用范圍下降，但重估價(jià)值的提升也與公允價(jià)值相一致。

  另外，部分擁有城市土地的公司的搬遷也具有享受價(jià)值重估的機會(huì )?；蛘哒f(shuō)，受到稅收因素的影響，部分公司可能不愿意體現出公允價(jià)值帶來(lái)的價(jià)值提升。但是，如果實(shí)施搬遷，特別是土地納入政府的其他使用范圍，那么，隱性的價(jià)值必然顯現出來(lái)。不過(guò)，這類(lèi)收益體現的

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