融資監管新規下股權轉讓或繼續增加

　　對于房企股權轉讓信息暴增的原因，克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴認為，主要是融資環(huán)境收緊。融資監管新規“三道紅線(xiàn)”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線(xiàn)”，政策壓力下，房企開(kāi)始主動(dòng)調整融資結構，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

　　不過(guò)，朱一鳴指出，股權轉讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，本身經(jīng)營(yíng)傾向于穩健保守，并非行業(yè)內的高杠桿企業(yè)，積極出售股權主要是為了響應監管要求。從客觀(guān)方面看，國資委要求央企資產(chǎn)轉讓原則上都要通過(guò)產(chǎn)權交易所的公開(kāi)掛牌程序，因而央企轉讓相關(guān)信息更為公開(kāi)。從行業(yè)趨勢看，其余很多房企應該也有轉讓動(dòng)作，只是未達到公告標準，因而披露信息有限。

　　證券時(shí)報記者了解到，“三道紅線(xiàn)”全部踩線(xiàn)的富力近期也在轉讓股權。11月9日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，已與黑石聯(lián)屬的基金附屬公司正式簽合并事項協(xié)議，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業(yè)作價(jià)63億元，其中70%權益以44.1億元的價(jià)格轉讓給黑石。富力地產(chǎn)表示，本次合并事項有利于集團優(yōu)化資源配置、專(zhuān)注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲備及降低負債率，有利于集團提高抗風(fēng)險能力，實(shí)現長(cháng)期穩定健康發(fā)展。

　　另外，證券時(shí)報記者從北京產(chǎn)權交易所的轉讓信息了解到，招商、華僑城、金茂的轉讓項目大多不是100%股權轉讓?zhuān)缃鹈瘮M掛牌轉讓的福州濱茂51%股權、常州龍茂45%股權都涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，屬部分權益出讓。

　　對此，朱一鳴認為，房企通過(guò)部分權益出讓可以為地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)引入有實(shí)力的合作方，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)降低凈負債率指標，也可以通過(guò)繼續持有的部分股權獲得收益。而100%股權整體出售主要是出于盤(pán)活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調整兩方面的考量。

　　在朱一鳴看來(lái)，股權轉讓潮的出現，是行業(yè)資金壓力的體現，規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵御風(fēng)險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過(guò)部分股權轉讓引入有實(shí)力的合作方提前回籠資金，也通過(guò)整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負債率。預計行業(yè)洗牌將會(huì )持續，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現象可能加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，同時(shí)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來(lái)房企股權轉讓的現象將繼續增加。

　　某不愿具名的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)也認為，“三道紅線(xiàn)”融資監管新規出來(lái)后，未來(lái)房企的股權轉讓或者股權合作肯定會(huì )增加。