【編者的話(huà)】在三道紅線(xiàn)下，上市房企現金與債務(wù)表現如何？中指研究院風(fēng)險測評系統選取了100家上市企業(yè)作為樣本，根據企業(yè)去年銷(xiāo)售額劃分為3000億元以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元和100億元以下共六個(gè)陣營(yíng)，并依據2017-2019年公布的財務(wù)報告，從現金與債務(wù)的角度進(jìn)行分析，并對房企資本結構提出要求，確保不發(fā)生現金流和短期債務(wù)的危機。

　　整體有息負債增速放緩中型房企仍需控制債務(wù)增長(cháng)

　　“三道紅線(xiàn)”的標準提到“即使三線(xiàn)均未碰觸，有息負債增速也不得超過(guò)15%”，這已成為房企債務(wù)增長(cháng)的上限，同時(shí)也給房企規模的擴張速度鎖定了一個(gè)范圍。過(guò)去幾年房企的高速發(fā)展離不開(kāi)外部融資的支持，給債務(wù)增速規定上限無(wú)疑給房企的發(fā)展，特別是依仗高杠桿的房企擴張踩下了急剎車(chē)。房企債務(wù)規模與增長(cháng)成為眼下重點(diǎn)關(guān)注對象。

　　從債務(wù)增長(cháng)變化來(lái)看，近兩年有息債務(wù)增速呈明顯下降趨勢，2019年全樣本的增速均值從2018年的24.03%降至16.45%。其中以1000-3000億元陣營(yíng)、500-1000億元陣營(yíng)增速下降最為明顯，僅3000億元以上陣營(yíng)和100-300億元陣營(yíng)將債務(wù)增速控制在了15%之下。

　　樣本中2019年總有息負債增速超過(guò)15%的為50家，連續兩年增速超15%的為30家。其中，2019年1000-3000億元及300-500億元兩個(gè)陣營(yíng)有超過(guò)60%的企業(yè)負債增速超過(guò)15%，而前者連續兩年超過(guò)15%的企業(yè)占比達46.67%。1000-3000億元陣營(yíng)的發(fā)展及擴張意愿最為強烈，因此對外部融資的需求也最為迫切，受監管新要求影響也最大，這一陣營(yíng)企業(yè)需要加快調整步伐，盡快放緩融資節奏，以應對新規。

　　從負債結構來(lái)看，房企仍以長(cháng)期負債為主，2019年短期有息負債占總有息負債的均值為35.36%，較上年增加2.25個(gè)百分點(diǎn)，呈上升趨勢。從各陣營(yíng)來(lái)看，除500-1000億元陣營(yíng)外，隨著(zhù)銷(xiāo)售額陣營(yíng)的下降，短期有息負債占比上升，小型企業(yè)對短期外部融資支持依賴(lài)程度更高。

　　從債務(wù)的增速來(lái)看，2019年各陣營(yíng)長(cháng)、短期基本保持正增長(cháng)，但短期負債增速高于長(cháng)期，是引起總有息負債增長(cháng)的主要因素；此外長(cháng)、短期負債增速較上年均放緩，其中短期負債的增速降幅相對較小，是總有息負債增速仍保持高位的主要原因，因此控制短期負債的增速是保證企業(yè)避免踩線(xiàn)的重中之重。對于房企來(lái)說(shuō)，短期融資的目的一般為償還到期債務(wù)、補充貨幣資金，這一融資來(lái)源的收窄會(huì )直接影響企業(yè)的償債能力，進(jìn)而觸發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險，需要謹慎處理。

　　現金短債比逐年降低貨幣資金增速下滑顯著(zhù)

　　“三道紅線(xiàn)”中的現金短債比對企業(yè)現金的充足程度提出了要求。整體來(lái)看，2019年樣本企業(yè)中現金短債比小于1的企業(yè)有41家，連續兩年小于1的有28家，連續三年小于1的有22家，而這22家中又有20家在2019年三線(xiàn)全踩，分布在各陣營(yíng)2-5家不等。

　　分陣營(yíng)來(lái)看，尾部企業(yè)的現金充足度最差，基本無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，其中100億元以下的7家企業(yè)有6家現金短債比小于1。前四個(gè)陣營(yíng)的企業(yè)均值近三年均大于1，相對來(lái)說(shuō)較為安全。

　　從比值變動(dòng)來(lái)看，各陣營(yíng)的現金短債比均值基本呈逐年下降趨勢，短期債務(wù)的保障能力有所降低，特別是頭部陣營(yíng)降幅最大，從2017年的2.22跌至2019年的1.56。

　　從貨幣資金來(lái)看，3000億元以上陣營(yíng)房企貨幣資金規模明顯高于其它陣營(yíng)，2019年約為1000-3000億元陣營(yíng)的3.27倍、500-1000億元陣營(yíng)的6.74倍。從貨幣資金的增速來(lái)看，除100-300億元陣營(yíng)外，其他陣營(yíng)增速均值2019年均出現大幅下滑，其中300-500億元陣營(yíng)增速僅為上年的1/3。

　　貨幣資金增速低于短期債務(wù)增速導致了現金短債比下滑。2019年僅100-300億元陣營(yíng)的現金增速超過(guò)了短債增速，使其現金短債比略微高于上年，其他陣營(yíng)均出現了比值下降。貨幣資金是最嚴格、最穩健的短期償債能力衡量指標，它反映企業(yè)隨時(shí)還債的能力，當現金增速不及債務(wù)增速時(shí)，房企的短期償債風(fēng)險提升。

　　對于短期債務(wù)覆蓋能力持續不足的企業(yè)，需更加注意其現金充足度；而對于償債能力弱且又疊加了杠桿高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(cháng)期償債能力、資金流動(dòng)性等角度都需加以關(guān)注。

　　結束語(yǔ)

　　“三道紅線(xiàn)”不僅對房企的資本結構提出要求，控制企業(yè)的有息負債規模、避免出現償債危機更是本次政策的重點(diǎn)。

　　從行業(yè)整體來(lái)看，2019年總有息債務(wù)增速平均超15%，尚未滿(mǎn)足新規要求，而短期負債增速過(guò)高是總有息債務(wù)增速難以降低主要原因；現金短債比多數企業(yè)未踩線(xiàn)，但比值呈下降趨勢，貨幣資金增速不及短期負債增速是短期債務(wù)覆蓋能力減弱的主要原因。

　　分陣營(yíng)來(lái)看，對于頭部企業(yè)，貨幣資金較為充足，企業(yè)對有息債務(wù)的增長(cháng)進(jìn)行了有效的把控，整體償債壓力較低。對于1000-3000億元、500-1000億元陣營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有息債務(wù)增速較為顯著(zhù)，雖短期債務(wù)占比不高，現金對短期有息債務(wù)的覆蓋程度尚好，但也需要有效調整債務(wù)結構，避免短債過(guò)快增長(cháng)帶來(lái)的償債壓力。對于小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)壓力較大，特別是對于100億元以下陣營(yíng)企業(yè)，現金不能完全覆蓋企業(yè)的短期有息債務(wù)，一旦周轉不利，將出現債務(wù)危機，企業(yè)需加大回款力度保障現金充足性，同時(shí)調整債務(wù)規模和結構。 中指研究院